Nordnetbloggen

Boligpriser: Er fallet virkelig over?

«Varsler fire år med stigende boligpriser», kan vi lese på forsiden av DN i dag. Hvor sikker er en prognose om at prisbunnen ligger bak oss? Og kan vi forvente svakt stigende boligpriser fremover?

I dag deltok jeg på Norges Eiendomsmeglerforbunds Boligkonferanse, som hadde den tabloide tittelen «FRISKMELDT?». Her var Andreas Benedictow (bildet over), sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse, blant foredragsholderne. Det har nærmest blitt en tradisjon at Dagens Næringsliv (DN) vier avisforsiden til denne halvårlige boligrapporten, som publiseres i forbindelse med eiendomsmeglerforbundets konferanse.

Prognosene til Samfunnsøkonomisk analyse tilsier moderat boligprisvekst de neste fire årene:

  • 2018: 0,2 % prisoppgang i Norge. Oslo : – 1 %.
  • 2019: 2,0 % prisoppgang i Norge. Oslo: + 3,1 %.
  • 2020: 2,8 % prisoppgang i Norge. Oslo: 4,2 %.
  • 2021: 3,3 % prisoppgang i Norge. Oslo: 3,3 %.

Det vil si at utviklingen i boligpriser spås et sted mellom forventet inflasjon (SSB forventer ca 2 % årlig vekst i KPI neste 3 år) og forventet lønnsvekst (SSB forventer 3-4 % årlig vekst neste 3 år).

Jeg snakket med Benedictow i pausen og spurte ham om hvor sannsynlig det er at bunnen ligger bak oss. Er det 90 % sannsynlig, spurte jeg? Han ville, klokelig nok, ikke fastsette en prosentsats, men han sa at «det er mest sannsynlig» at bunnen ligger bak oss.

Jeg er enig med Benedictow her. Det er mange argumenter for at vi ikke vil få ytterligere prisfall: Økt reallønnsvekst, svakt fallende arbeidsledighet, lave renter lenge (riktignok svakt stigende) samt antall usolgte boliger på Finn.no har falt markant. Kjøperne er tilbake i boligmarkedet og har skapt en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel. På den annen side er det mange argumenter for at prisveksten ikke vil ta helt av: Boligprisene er fortsatt høye i forhold til inntekter og gjeldsnivåer, befolkningsveksten er moderat samt at det kommer mange nye boliger ut i markedet fremover.

Jokeren her er den mye omtalte boliglånsforskriften. Dersom denne oppheves i sommer, vil boligprisene temmelig sikkert skyte fart oppover igjen. Dersom den videreføres, vil den fortsatt legge en demper på prisene.

Finanstilsynet har nylig gitt sin anbefaling til Finansdepartementet, og tilsynet anbefaler en videreføring av dagens forskrift – med mindre justeringer. Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen holdt også et innlegg på dagens konferanse. Han sa blant annet at tilsynet ønsker at boliglånsforskriften skal være permanent og ikke ha en utløpsdato. Dette mener jeg er fornuftig, av hensynet til finansiell stabilitet samt at forskriften beskytter sårbare husholdninger mot å forgjelde seg for mye.

Enten kraftig oppgang i boligprisene eller kraftig fall

La oss se på historisk boligprisutvikling. Grafen under viser årlig prisutvikling siden 2003 på landsbasis. Kilde: EiendomNorge.no (sesongkorrigerte priser).

Historien viser at enten stiger boligprisene kraftig – langt mer enn inflasjon og lønnsvekst, eller så faller de kraftig – slik de gjorde i 2008 og delvis i 2017. Det er kun ett (!) av de 15 siste årene at boligprisveksten har ligget på nivå med langsiktige inflasjons- og lønnsforventninger, og det var i 2007. Da steg boligprisene 2 % på landsbasis.

Det er derfor lett å argumentere for at boligprisene skal kraftig opp igjen i år og neste år, for så å få en relativt kraftig korreksjon litt lenger ned i veien. Boligprisene har jo historisk hatt en tendens å overreagere – både på opp- og nedsiden.

De store svingningene fra år til år viser hvor viktig det er å ha et langsiktig perspektiv på boligkjøpet – akkurat som for aksjer og aksjefond.

PS: På Nef.no kan du laste ned presentasjonene til alle foredragsholderne på dagens boligseminar.

Disclaimer: Bloggeren er overeksponert i eiendom –  i likhet med de fleste andre nordmenn – gjennom egen bolig, utleiebolig og fritidsbolig.

Er du ikke Nordnet-kunde? Bli kunde her.

Vil du vite mer om hvordan Nordnet behandler personopplysningene dine, klikk her.

2
Skriv en kommentar

avatar
nyeste eldste mest stemmer
Magne
Gjest
Magne

Hei, takk for interessant og aktuell oppdatering. Som du skriver så kan det være at boliglånsforskriften ikke blir opphevet, men at det blir gjort justeringer i denne. Hvilken av bestemmelsene anser du å ha størst prisdempende effekt? Grensen på 5 x årsinntekt eller kravet om 40% egenkapital på sekundærbolig. Jeg tenker da særlig på Oslo siden sistnevnte krav kun gjelder der. En endring av bankenes unntaksgrense fra 8% til 10% på nye utlån har vel liten betydning?

Nordnets Investorbrev
Nordnets månedlige investorbrev med statistikk, nyheter og tips.

Ønsker du å vite mer om hvordan Nordnet behandler personopplysningene dine, klikk her.
Hold meg oppdatert