Nordnet
Eiendom er et attraktivt investeringsobjekt for mange. Det er en forretningsmodell som er lett å forstå, og som i en lang periode ofte har gitt stabil og god avkastning. Den enkleste måten å investere i eiendom på er gjennom å kjøpe et eiendomsfond. Vi satte oss ned med Peter Norhammar som er forvalter av fondet Alfred Berg Nordisk Eiendom, for å få økt klarhet i hva en slik investering innebærer.
Eiendom er synlige og håndgripelige verdier, det kan de fleste si seg enig i. Å eie og leie ut eiendom er også en forretningsmodell som er lett å forstå. Færre privatinvestorer er kanskje klar over at det fins en rekke børsnoterte selskaper som har eiendomsdrift og eiendomsinvesteringer som forretningsmodell. Hvor mange selskaper er det innenfor deres investeringsunivers i Norden, og hvor store verdier representerer de?
Det inngår rundt 45 selskaper i vårt investeringsunivers. Markedsverdien er på ca. 47,5 milliarder euro.
Utviklingen i eiendomsprisene, utleieprisene og lånerenten er vel de viktigste faktorene for verdiutviklingen til eiendomsaksjene skulle man anta. Hva er din oppfatning av disse forholdene fremover, og er det andre forhold som er spesielt viktig for fondets utvikling?
Vi forventer at utleieprisen for næringseiendom vil stige i de fleste større byene i Norden som et resultat av urban vekst, i kombinasjon med at det bygges relativt få nye lokaler.
Vi tror at verdiene vil kunne stige ytterligere på grunn av det store «yield gapet», dvs. forskjellen mellom avkastningen på en eiendomsinvestering og lånerenten. Vi tror avkastningskravet vil kunne falle ytterligere, noe som betyr at verdiene vil kunne stige i tiden fremover.
Vi tror at det svært lave rentenivået vil vedvare i lang tid fremover i Norden, som følge av behov for å stimulere økonomien samt holde valutaen svak for å øke eksportnæringens lønnsomhet.
Det har tidvis hendt at eiendomsselskaper handles med en rabatt i forhold til en såkalt markedsmessig verdivurdering av eiendommenes antatte salgsverdi (NAV – Net asset value). Hvordan ser dette ut i forhold til deres portefølje nå? Kan man kjøpe eiendom med rabatt her?
Verdsettelsen i forhold til NAV (Net Asset Value) varierer sterkt mellom ulike selskaper. Noen av de svenske selskapene handles til en premie over rapporterte NAV, mens flertallet av aksjene i Norge og Finland handles med rabatt, og derfor gir en potensiell oppside i aksjen fremover. Men vi mener at NAV på de Svenske selskapene er satt for lavt fordi taksten ikke klarer å fange opp den kraftige verdiutviklingen i selskapene. I virkeligheten er heller ikke de svenske selskapene for høyt verdsatt. Ettersom veksten i NAV tydelig overstiger gjeldende avkastningskrav, kan man argumentere for at selskapene bør prises med en premie i forhold til antatt salgsverdi.
Eiendomsselskaper regnes av mange som mer «trauste og sikre» enn andre kommersielle selskaper. Mange av disse selskapene kjører også en ganske kraftig belåning. Hva er ditt syn på dette, og hva vil du si er de største risikofaktorene ved å sitte investert i Alfred Berg Eiendomsfond Norden?
Fordi den operasjonelle risikoen er lav i selskapene, er det bra at selskaper arbeider med belåning for å øke den finansielle risikoen. Dette gjøres for å få et akseptabelt totalt risikonivå i selskapene. På denne måten oppnås et risikonivå som er tilstrekkelig for å skape vekst i egenkapital og verdiskapning for aksjonærene. En belåningsgrad på 60-65 %, mener vi er rimelig. Et lavere nivå enn dette skaper indirekte for lav avkastning på egenkapitalen, som igjen vil straffe kursutvikling på lengre sikt.
Risikofaktorer: Politiske endringer i skattesystemet og en ny kollaps i banksystemet.
Investerer dere bare i børsnoterte eiendomsselskaper, eller eier fondet også unoterte eiendomsselskaper eller eiendommer direkte?
Ja, vi investerer bare i børsnoterte eiendoms- og entreprenørselskaper.
Fins det børsnoterte selskaper som driver bare med eiendomsdrift, eller er de fleste også eiere av eiendommene?
Alle selskapene eier de underliggende eiendommene selv, men fondet investerer også i selskaper som driver bygging og prosjektutvikling.
Det ser ut som porteføljen domineres av svenske eiendomsselskaper både i antall og verdi. Hvorfor det?
For øyeblikket utvikler de svenske selskapene seg bedre enn de andre nordiske selskapene, i form av vekst i inntjening og verdiutvikling. I tillegg er det innen et nordisk investeringsunivers betydelig flere svenske selskaper. Når de andre nordiske eiendomsselskapene begynner å vise sterkere vekst, vil vi endre posisjonering. Videre anslår vi at det vil være flere børsnoteringer i det norske eiendomsmarkedet de kommende årene, som følge av den sterke utviklingen for eiendomsselskaper.
Mange eiendomsselskaper regnes som gode utbytteaksjer. Betaler fondet deres utbytte til andelseierne?
Nei, fondet betaler ikke ut utbytte, men vi vurderer å sette opp en utdelende andelsklasse.
Hva skiller deres eiendomsfond fra de andre på markedet?
Vi er en ledende forvalter innenfor nordiske eiendomsaksjer og forvalter i totalt 11 mrd. NOK i Nordiske Eiendomsaksjer. Størrelsen på forvaltningen fører til en veldig god kontakt med selskapene. Alfred Berg har en lang tradisjon med forvaltning av eiendomsaksjer.
Du finner mer informasjon om fondet her.
_________________________________
PS: Mine innlegg er ment å gi informasjon og innsikt, og er ikke å tolke som en direkte kjøps- eller salgsanbefaling. Posisjoner man tar i markedet må tilpasses den enkelte type investor/sparer.
Les gjerne også Sparevettreglene og Investorvettreglene for mine kommentarer på investoradferd. Forfatteren har selv posisjoner i aksjer og fond i markedet, og kan ha posisjoner i verdipapirer eller markeder som er omtalt. Undertegnede er underlagt regler for egenhandel av verdipapirer som ansatt i svenskregistrert finansforetak.
