FIRST Fondene
Dette er et innlegg fra FIRST.
I FIRST Nordisk Eiendom investerer vi i eiendomsselskaper som er flinke til å utvikle eiendomsverdiene over tid, dette er mye viktigere enn fallende renter som alle har glede av. Det er ikke urimelig å forvente en verdiskapning i porteføljeselskapene våre på opp mot 20% i 2020.
Verdiskaping og avkastning henger tett sammen på lang sikt. Forstår du hva som driver verdiskapingen, oppnår du en god avkastning.
Mange som følger eiendomsmarkedet mener at de fallende rentene har bidratt til inflaterte verdier, og at den gode avkastningen umulig kan vedvare. En slik oppfatning gir et overforenklet og misvisende fremstilling av virkeligheten, og kan føre til at du går glipp av gode investeringsmuligheter.
Selskapene iFIRST Nordisk Eiendomhar hatt en årlig verdiskaping på 18% siden 2006. Av verdiskapingen stammer 14% fra vekst i inntjening, og ca. 4% fra utbytte*. I denne perioden har vi vært gjennom både finanskrise og tidvis urolige markedsforhold, spesielt i Europa. Det har altså ikke vært en sammenhengende oppgangskonjunktur, men en fjortenårsperiode som har inneholdt de fleste faser av en økonomisk syklus.
Tar man en nærmere titt på verdiskapingstallene, står lavere renter for 4,0%, mens økte leiepriser har bidratt med neste 4%. Sistnevnte både gjennom inflasjonsjustering, økonomisk vekst og forbedret forvaltning av arealer.
Den klart viktigste faktoren er vekst i utleiebare arealer som har bidratt med nesten 8%.
Eiendom er ikke eiendom
To tilsynelatende identiske bygg kan ha en helt ulik verdi, basert på hvem de eies av og hvordan de blir forvaltet og utviklet. Eiendomsselskapenes egen kompetanse og organisasjonskultur er den viktigste drivkraften bak verdiskapingen. Det som utgjør de store forskjellene er ekspertisen innenfor utleie, drift, vedlikehold, utvikling, prosjektgjennomføring, kapitalallokering, transaksjoner og finansiering som finnes internt i selskapene.
Med andre ord finnes det svært store skalafordeler ved å inneha en kritisk størrelse. Dette vil igjen bidra til overlegen verdiskaping, og risikojustert avkastning.
Tilbake til tallene og 18% verdiskaping. Dette er selvsagt før oppskrivninger av verdier, og har ingenting med kontantstrøm å gjøre. Ingen sitter med fasiten for hvordan rentene vil utvikle seg, men sannsynligvis kan ikke fallet i lange renter fortsette. Da er det betryggende å vite at dette uansett ikke er utslagsgivende. Selv uten bidraget fra lavere renter har den årlige verdiskapingen vært på nesten 14%.
Gitt prosjektene selskapene både har igangsatt og planlegger å igangsette, vil antall kvadratmeter selskapene leier ut øke i årene som kommer. Dagens markedsleienivåer er forventet å stige, men selv om de ikke gjør dette, vil kontraktsfornyelser uansett bidra til vekst fra tidligere, lavere nivåer.
Utsiktene for verdiskaping ser unektelig positive ut. Både på kort og lang sikt. Selv uten fallende renter.
*Gjelder selskaper som har regnskapshistorikk tilbake til 2006. De utgjør 77,5% av fondets forvaltningskapital.
Vil du vite mer om FIRST Nordisk Eiendom,trykk her.
